居酒屋の内装費は物件の種類で変わる
物件を探すときに不動産屋から必ずと言っていいほど聞かれるのが、居抜きかスケルトンかということです。これまでお店をオープンさせたことのない人は、どちらも意味が分かりませんよね。まずはこの2つの物件の種類について理解することから始めましょう。
居抜き物件とは
居抜き物件は、以前のテナントの什器や設備がそのまま残された物件です。例えば、調理器具や冷蔵庫、テーブルや椅子なども全部そのまま残されています。お店を借りた場合には、原則として原状回復させなくてはいけませんが、まだ使える設備をわざわざ撤去しないほうが、大家さんにしても借り主にしてもメリットがあります。このような物件が居抜き物件として、そのままの状態で貸し出されます。
居抜き物件のメリット
- 開店の予算を抑えることができる
- 開店までの時間を短縮できる
- 内装デザインを最小限にできる
何といっても大きいのは、初期投資を減らすことができるということです。居酒屋を開くときには、すべて自己資金という人は少ないですよね。ある程度はどこからかお金を借りてオープンしているはずです。借りたお金には限りがありますし、早く返さないと利息を支払い続けることになります。
初期投資が少ないというのは、早い段階で利益を出せる体質になれるということです。経営を安定させる上では、かなり重要視すべきポイントですので、居抜き物件でお店を始められるというのは、とても恵まれた環境にあると考えてください。
また、内装工事の時間を短く出来ますので、スケルトンならオープンまで2ヶ月かかるような場合でも、居抜き物件ならその半分の時間で開店できるようなこともあります。店舗の状態が良ければ、すぐにでも営業を開始できますので、これも大きなメリットです。
以前のお店の雰囲気がそれほど悪いものでなければ、デザイン面で手を加えるところも最小限に抑えることができます。内装工事の費用だけでなく、デザインの費用も抑えることができます。デザインを自分で行うにしても時間がかかりますので、忙しくて時間を確保できないような場合にも居抜き物件は適しています。
居抜き物件のデメリット
- 空間デザインに自由度がない
- 前の店舗の影響を受ける
- 設備に保証がなくいつ壊れるかわからない
個性豊かなお店にしようと思ったら、居抜き物件は思ったよりもやっかいです。完全に自分の好みにしようと思ったら、設備を取り除かなくてはいけません。そうなると居抜き物件のメリットが失われてしまいます。安く開店したいというのであれば、デザイン面ではある程度の妥協をしなくてはいけません。
前のお店の設備をそのまま使いますので、どうしても以前の店舗の影響を受けてしまいます。これは以前からの常連客が、そのまま定着してくれるかもしれないというメリットもあります。ただし、以前のお店の評判が悪かった場合、その印象まで引き継ぐことになります。メリットになるかデメリットになるかは以前のお店次第なのですが、しっかりとリサーチをすることで、デメリットのある店舗を回避することも可能です。
そして、せっかく無料で手に入れた設備も、すでに老朽化している可能性もあります。保証書などもないケースが多く、修理も自分で依頼しなくてはいけません。安く済ませるつもりが、設備の入れ替えを余儀なくされて、結果的に高く付いたということもあります。そのようなリスクがあることも頭に入れておきましょう。
スケルトン物件とは
スケルトン物件は、お店の骨組みだけの状態の物件です。店舗には設備どころか壁も床も天井もむき出しのままです。通常、お店を借りるときにはスケルトン状態で借り、返すときにもスケルトンに戻して返します。このため、空き店舗のほとんどがスケルトン物件です。
スケルトン物件のメリット
- 自分の理想の店舗を作ることができる
- 新しいお店というイメージを持ってもらえる
- 設備をきちんと管理できる
居抜き物件は以前のお店のデザインを引き継ぎますが、スケルトン物件であれば、自分の自由な発想で店舗づくりを行えます。動線も考えたレイアウトができ、店主にとってとても満足度の高いお店にできるため、愛着を持ちやすいというメリットがあります。借りた物件には変わりないのですが、スケルトン物件は自分の城のようなイメージがあるため、頑張る意欲が湧いてきます。
また、周辺の人に対しては、「新しいお店がオープンする」ということがすぐに伝わります。工事期間ですらお店の宣伝になり、何ができるのかということが話題になったりもします。このことにより、オープン時には期待していた周辺住民の利用を期待できます。
そして、設備を自分で揃えますので、保証も含めて自分で管理することができます。居抜き物件の設備のように、いつ壊れるか分からないという不安を持つことはありません。もちろん絶対に壊れない設備はありませんが、修理依頼をする相手も分かっていますので、すぐに手配できるというメリットもあります。
スケルトン物件のデメリット
- 開店までの費用がとても高くなる
- 店舗選びから開店まで時間がかかる
- 集客に手間と時間がかかる
スケルトン物件のメリットに目を通すと、居抜き物件を選ぶ必要がないように思えますが、スケルトン物件にもデメリットがあります。最も大きなデメリットは初期費用がかなりかかるということです。初期費用を回収するまでに時間がかかりますので、当面は懐事情が苦しい状態での経営が続いてしまいます。
ゼロからお店を作るので、時間がかかるというのもデメリットです。3ヶ月くらいでオープンできればいいのですが、デザインにこだわると半年くらい開店できない可能性もあります。半年間は無収入になりますので、これはかなりの痛手となります。
また、周辺の人に新しいお店ができるとアピールはできるものの、居心地の良さなどは時間をかけて作り上げなくてはいけません。居抜き物件であれば、以前からのお客様がそのまま定着してくれる可能性がありますが、雰囲気がガラッと変わると離れていくお客様もいます。お店が軌道に乗るまでにどうしても時間がかかってしまう。それがスケルトン物件の難しさです。
居酒屋内装工事の施工業者を選ぶポイント
物件選びを終えたら、次に行わなくてはいけないのが施工業者選びです。施工業者は一緒にお店を作り上げていく仲間のような存在です。とはいえ、どんな施工業者を選んでいいのか分からないという人のほうが多いですよね。ここでは施工業者の種類と選び方について、その基本となる考え方をご紹介します。
施工業者の種類
施工業者と一括りにしていますが、実際には3つのタイプに分類することができます。それぞれの特徴をしっかりと把握して、最適な施工業者を選びましょう。
工務店
店舗の内装工事も行いますが、住宅を建てたりリフォームをしたりするのが本業の施工業者です。住宅や店舗に関して幅広く対応できるため、内装工事中以外でも気になった箇所を修繕してもらうこともできます。
ただし、工務店によって、作業の腕にバラツキがあるという難しさもあります。特にデザインや設計においては、どれくらいの経験値があるのかで、技術力の差としてはっきり出てしまいます。工務店でも、内装工事にあまり力を入れていないケースもあります。必ずしも内装工事のプロフェッショナルというわけではないということを、頭に入れておきましょう。
内装業者
内装業者も工務店と同じく、デザインから設計、施工まですべてを一括で請けることができます。内装を専門に行っているため経験値も高く、理想の店舗づくりを行うための最適なパートナーとなります。ただし、内装業者でも店舗を専門としてない場合は、あまりおすすめできません。店舗の内装工事を専門に行っている施工業者を選ぶようにしましょう。
設計事務所（設計会社）
設計事務所は、店舗のデザインや設計までしか行いません。それでしたら、工務店や内装業者のほうがいいじゃないかと思うかもしれませんが、設計やデザインに特化しているのは、設計事務所の大きな強みです。こだわったデザインを追求でき、他にはないお店を作り上げていくことができます。
ただし、施工は工務店などに依頼することになるため、業者の管理が大変になるだけでなく、費用も割高になりやすいというデメリットもあります。とはいえ、設計事務所と関係の強い工務店などを紹介してもらえますので、工事そのものが難しくなるということはありません。
良い業者を見極めるポイント
どの種類の施工業者に依頼するにしても、重要なことは優良な業者を見極めて選ぶということです。そのためには、どのような業者が良い業者なのか、知っておかなくてはいけません。見極めるためのポイントは下記の4点になります。
- 自社の社員が作業を行っている
- 見積もりの明細を出してくれる
- 専門用語ではなく噛み砕いて説明してくれる
- 価格だけで決めない
工事を依頼したら、すべてその施工業者が作業をすると思っている人も多いようですが、実は下請け業者を使って、作業をしているということがよくあります。場合によっては作業を丸投げということも珍しくありません。人手不足の業界ですので、下請け業者を使うことは仕方ないにしても、きちんと自社の社員が管理監督をしている業者を選びましょう。
また、見積もりを依頼したときに、「一式」として総額だけを提示する施工業者は避けるようにしましょう。何にいくらかかるのか、明細を出してくれなければその見積もり額が妥当なのかを判断することができません。一式いくらで表示されている見積もりを出された場合は、明細を出してもらうように依頼しましょう。
最も大事なことは、施工業者がきちんと向き合ってくれるかどうかということです。依頼する側の立場になって、親身になって考えてくれる施工業者でなければ、工事完了までのどこかでトラブルになる可能性があります。専門用語ばかり並べて話すのではなく、優しく噛み砕いて説明してくれる施工業者に依頼しましょう。
どの施工業者でも同じだろうと思って、価格だけで決めてしまうケースも有るようですが、これは絶対に避けてください。内装工事には適切な相場価格というものがあります。それを大幅に下回るようですと、どこかに手抜きがあったり、質の悪い材料を使ったりして価格を落としているということです。価格と品質はある程度リンクしていますので、安いという理由だけで決めないように注意しましょう。
業者の選び方
どのような業者が良い業者なのか頭に入れてもらったところで、実際の業者の選び方について説明します。前提として忘れてはいけないことがひとつだけあります。それは、最終的には自分で考えて、自分の判断で施工業者を選ぶということです。インターネット上にはたくさんの情報が溢れているため、どれが本当に正しいのか分かりませんよね。
情報に溺れてしまって、迷いを持ちながら依頼するというのは避けましょう。自信はなくても、自分で「この人に任せたい」と思えたら、あとは信頼して一緒にお店を作り上げていくようにしてください。
- どのようなイメージの居酒屋にするのかを明確にする
- 一括見積もりサイトで居酒屋の内装を手がけている施工業者を選ぶ
- 予算を提示して施工できるかどうかを確認する
基本的な流れはこのような感じになります。一番大事なことは、居酒屋のコンセプトを明確にすることです。これが出来ていないと、施工業者も良い提案をすることができません。既存のお店の写真などでもいいので、イメージが伝わりやすいものを用意しておくと良いでしょう。客席や居酒屋のスタイルなども具体的にしておくようにしましょう。
イメージが決まれば、次に施工業者の選定です。インターネットを利用して施工業者を探すのが一般的ですが、検索をかけて探しても効率がとても悪いため、できればマッチングサービスや、無料で一括見積もり依頼できるサイトを利用しましょう。そこで数社の施工業者に絞られますので、ホームページなどで実績を確認しておいてください。
数社に絞ったら、次は施工業者を決定します。そのための方法は大きく分けて2つあります。
- 自分のやりたいことをすべて伝えて、見積依頼をする
- 自分の予算を伝えて、その予算でどこまでできるかを聞く
前者は、とにかく予算を抑えたいときに有効です。複数社に見積り依頼をすることで、相見積もりの状態になります。その結果として業者同士で価格競争をしてくれるため、費用が下がりやすくなります。ただし、どの施工業者も予算をオーバーするということもあります。また、価格だけで決めると、質の悪い仕上がりになることも考えられます。
後者は、予算を提示しますのでそこから価格が下がることはありませんが、反対に予算オーバーする可能性は下がります。そして何より、予算の範囲内で何ができるかを施工業者側が提示してくれますので、話がどんどんと進んでいくというメリットがあります。
どちらのスタイルでいくかは、自分自身で決めるしかありません。ただし、自分のお店の方針を明確にしていれば、ここで躓くことはないはずです。低価格帯のお店を出そうとしているのであれば、内装の質にはあまりこだわる必要がありませんので、前者が適しています。反対に高級住宅街などに出店を考え、高単価のお客様を呼びたいのであれば、後者の方法で業者選定を行いましょう。
お店のスタイルや方針によって、最適な選び方が違います。これが「自分で考え、自分で決める」と説明した理由です。ここはとても重要な事ですので、しっかり検討してから決定してください。
居酒屋の内装工事にかかる費用
内装業者が決まったら打ち合わせが始まりますが、内装工事に関してまったく無知というのでは会話が噛み合いません。最低限知っておいてもらいたいことをまとめましたので見ていきましょう。
居抜き物件の場合は、お店の状態によってどれくらいの内装工事になるのか分かりません。そのため、ここではスケルトン物件の内装工事について、その費用の目安を紹介します。
内装工事にかかる費用の目安：30万～35万円/坪
居酒屋に限らず、飲食店では水回りがあり、さらに厨房の設備などを導入しなくてはいけません。このため、どうしても内装費用が高くなります。
もし店舗の坪数が30坪だったとすると、900万～1150万円くらいが相場ということになります。これらはあくまでも目安ですので、お店のデザインにこだわった場合には、坪単価はもっと上がります。お客様が利用する座席などに質の高いものを使えば、もちろんそれだけで費用が上がります。
大きな一枚板のカウンターテーブル、最新の調理器具など、理想を追求すればそれだけ費用がかさむということは忘れないようにしましょう。雰囲気のいいお店づくりには、質の高いものを使うことも重要です。ただ、闇雲にいいものばかりを使っても、お店が利益を出せるようになるまで、時間がかかるだけです。お金をかけるところにはしっかりとかけ、費用を抑えるところはきちんと抑えてメリハリのあるお金の使い方をしましょう。
居酒屋の内装工事の内容
工事に30万～35万円/坪くらいかかると説明しましたが、いったい何にどれくらいの費用がかかるのか知りたいですよね。居酒屋の内装工事で、どのような作業が発生するのかについても知っておきましょう。
- 仮設工事
- 軽鉄工事
- 大工工事
- 左官工事
- 水道工事
- 電気工事
- 防水工事
もう少し細分化されているケースもありますが、内装工事で必要となるのは、この7つの工事です。どのような工事を行うのか、それぞれの特徴を詳しくてみていきましょう。
仮設工事
仮設工事は、工事を始める前の準備のようなものです。建物の共用部分は汚したり、傷つけたりするわけにはいきませんので、ビニールシートや毛布などで囲ったりします。塗装のためのマスキングなども仮設工事に含まれます。
軽鉄工事
軽鉄工事は、店舗内に骨組みを作り、コンパネなどを貼っていく工事です。居酒屋で厨房と客室の区切りや、トイレや洗面台の空間確保など壁面を作るようなケースで行う工事です。天井を設置するのも軽鉄工事です。小さなお店では軽鉄工事を行わず、大工工事のみで終わらせることもあります。
大工工事
内装の床や壁を作る工事です。階段を作ったり、窓やカウンターを設置したりするような工事も大工工事に含まれます。
左官工事
店舗内部の壁面や床面に、モルタルや漆喰を塗るような作業を左官工事と呼びます。隠れ家風の居酒屋を作るときなどには、雰囲気を出すために左官工事を行います。職人に依頼しなくてはいけないため、費用はやや高めです。
水道工事
水道や排水管がなければ水を流すことができません。居酒屋の場合は、水道を使わないというのは考えられませんので、もちろん水道工事は必須です。給湯器や食洗機の設置なども水道工事で対応します。
電気工事
スケルトン物件の場合は、配線がむき出し状態になっています。照明器具やコンセントの設置などを行って、店内で電気を使える状態にするのが電気工事です。最近は座席でスマートフォンの充電ができるように、コンセントを用意するような電気工事が増えています。エアコンの設置は、電気工事に含む場合と、空調設備工事に含む場合に分かれます。
防水工事
居酒屋の場合は、厨房で水を使いますので防水工事は必須です。特にビルなどで営業する場合は、水漏れによって階下のお店に迷惑をかけてしまう可能性もあります。後から防水工事をするのは難しいため、必ず最初の内装工事で行うようにしましょう。
居酒屋の厨房設備費用
居酒屋を始めるには、内装工事だけでなく設備にも費用がかかります。一般的に、居酒屋で必要とされる設備と、その費用は次のようになります。
厨房設備費用
2槽シンク（1000×600㎜）
¥900,000
1槽シンク（500×500㎜程度）
¥200,000
手洗器（L-5）
¥300,000
食器洗浄機（大型業務用）
¥800,000
冷凍冷蔵庫（300ℓ）
¥400,000
コールドテーブル（120ℓ）
¥250,000
製氷機（40㎏前後）
¥400,000
瞬間湯沸器（5号）
¥150,000
作業台（甲板はステンレス）
¥50,000
焼き台（全自動）
¥150,000
ガスコンロ（2口）
¥100,000
電子レンジ・オーブン（家庭用）
¥50,000
おでん鍋（電気式）
¥ 50,000
ビアーディスペンサー（20ℓ/日）/ レンタル月額
¥450,000
ワインクーラー（100本容量）
¥300,000
参考：居酒屋・バルの改装工事でやるべきことは? 費用相場も詳しく解説します
これだけでもかなりのお金がかかるのがわかると思いますが、この他に、音響設備や備品など様々な費用がかかります。少しでも安く抑えるためには、中古品で揃えるという方法もあります。ただし、中古品でもある程度の保証期間を付けてくれるお店で購入しましょう。
厨房設備は、居酒屋の種類によって必要な設備や予算が変わってきますが、厨房に限らず店内の内装やデザインも予算に影響を与えます。 居酒屋の厨房設備以外でかかる内装工事の費用については、こちらの記事にまとまっているのでご参考ください。
まとめ
居酒屋をオープンするためのポイントと、必要な費用について説明してきました。ここまで目を通してもらえれば、開店までの内装工事で何をしなくてはいけないか、そしていくらくらいの費用が必要なのかが見えてきたかと思います。ただし、実際に動き出すと想定外のことも次々に起こります。ここで紹介した内容はひとつの目安と考えて、臨機応変に対応するようにしましょう。
いろいろと説明してきましたが、忘れてほしくないことは内装工事を成功させるためのポイントは、コンセプトを明確にすることです。思いつきで動く大胆さも重要ですが、コンセプトだけはぶれないように、何度も検討しながら明確なものを築き上げてください。そのうえで、施工業者と一緒に、理想の居酒屋づくりを行いましょう。
いかがでしたでしょうか。なるべく費用を抑えてリフォームをしたい方へお知らせです。リフォマは中間業者を介さずに、ご要望に合う専門業者を直接ご紹介します。中間マージンが上乗せされないため、管理会社や営業会社などより安く費用を抑えることができます。下記のボタンからお気軽にご相談ください！
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