2017年12月20日

オフィス移転の費用を抑えるフリーレント物件とは?移転時の注意点とポイント

フリーレントという制度をご存知ですか?オフィスを借りるときには、賃料の他に保証金や礼金、仲介手数料などが発生して、まとまったお金が必要になります。 さらに移転の場合は、一定期間これまでのオフィスと新しいオフィスの2重に賃料を払わなくてはいけなくなります。そんなオフィス移転時の費用を抑えることができるのが、フリーレントです。ここでは、その活用方法と注意点についてご紹介します。

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フリーレントとは?

マンションやアパートの引っ越しをした人がある人は、「フリーレント」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。「1ヶ月家賃無料」といった物件があり、それを利用した人も少なくないかと思います。

それは住宅のケースですが、同じようにオフィスでもフリーレントとして、一定期間は賃料が発生しない物件があります。そんなことをしたらオーナーは損するじゃないかと思いますよね。でも、入居者がなければ収入はゼロです。

  • 3ヶ月入居者なし(その後の入居予定もなし)
  • 3ヶ月無料で4ヶ月目から賃料が入ってくる

オーナーの立場で考えたとき、どちらのほうがいいと思いますか?駅前の人気物件なら、黙っていても入居者がありますが、駅から少し離れたビルなどは、不便ですから家賃を下げてもなかなか契約しようという会社は現れません。

だったら「◯ヶ月間家賃無料」というようなアピールをして、注目してもらうほうがいいですよね。フリーレントというのは、オーナーにしてみれば、物件に目を向けてもらうための広告費のようなものです。

借りる側にしてみると、初期費用を大幅に減らすことができます。物件にもよりますが、3ヶ月程度のフリーレントも珍しくなく、大きめのオフィスの場合は6ヶ月間無料という物件もあります。仮に賃料が50万円なら、300万円も浮かすことができるわけです。

貸す側と借りる側、それぞれがwin-winの関係になるのが、このフリーレントです。上手に活用すれば、オフィス取得や移転の費用を大幅に減らすことができます。ただし、フリーレントを利用するにはいくつかの注意点などもありますので、それらも含めてもう少し詳しく見ていきましょう。

オフィスフリーレントのメリット・デメリット

それではまず、フリーレントのメリットとデメリットを見ていきましょう。メリットについてはすでに説明したが、他にもメリットがいくつかありますのでチェックしていきましょう。

メリット

初期費用を減らすことができる

これはすでに説明しましたが、フリーレントを利用する上で最も大きなメリットです。単純に数十万円から数百万円といった大きな金額が無料になります。これから会社を起こそうという人は予算も限られていますので、意図的にフリーレント物件を探すことをおすすめします。

オフィスを2重に契約しても負担がない

個人の引っ越しであれば1日あれば終わりますが、オフィスの引っ越しとなると数日、もしくは数週間かかることもあります。スケルトン物件で借りるなら、内装工事などもしなくてはいけませんので、どうしても既存のオフィスと新しいオフィスの2つを契約しなくてはいけなくなります。

本来であれば2重に賃料を払いますので、それだけで経営を圧迫しかねません。そういうときにフリーレントであれば、家賃が発生しませんので安心して借りることができます。オフィス規模の縮小などで予算が少ない場合などに、フリーレント物件は適しています。

デメリット

最低契約期間が定められていることがある

オーナーにしてみれば、入居後の収益を考えてのフリーレントですので、フリーレント期間が終わって出て行かれたのでは意味がありません。 少なくとも最初の更新までは入居してもらいたいという思いがあるため、ほとんどのフリーレント物件には、2年程度の最低契約期間が設けられています。

この期間中に退去する場合は違約金が発生しますので、少なくともその期間は再度の移転をしないことが前提になります。 ビルの改築などで、一時的にオフィスを移転させるという場合には利用できませんので、注意してください。

条件の悪い物件だけが対象

フリーレントになっている物件は、基本的に他の会社から避けられている物件です。

  • 駅から遠い
  • 築年数が長くて見た目も古い
  • 周囲の環境が悪い

対象となっている物件は、少なくとも上記のいずれかが当てはまるはずです。 もしかしたらすべて当てはまるかもしれません。駅から徒歩30分で、築30年、1階が居酒屋などの飲食店。こういう物件がフリーレントの対象になります。

そういうところにオフィスを構えたいかどうか。実はこれが一番の問題かもしれません。 これから何年も働く場所です。安易にフリーレントを選んだ結果、社員の不満が高まって離職者が出たのでは困りますよね。どこまでが妥協できるのか、よく考えてから契約しましょう。

フリーレント物件の交渉のコツ

実はフリーレント物件になっていなくても、交渉することでフリーレントにしてくれることもあります。あまり条件はよくないけど、とりあえずフリーレントを付けずに出している物件というのはたくさんあります。数ヶ月入居者がなかったら、フリーレントに切り替えるような物件です。

そういう物件はこちらから「フリーレントにしてくれればすぐに契約します」と切り出すことで、対応してくれることがあります。すぐに契約してもらえれば、数ヶ月後からの賃料が約束されていますので、オーナーもOKしてくれる可能性があります。

ただし、交渉するにはちょっとしたコツがあります。

  • 内覧後に感想を聞かれたときにフリーレントの話を切り出す
  • 短期での退去をした場合は違約金を払うと提示する
  • 家賃を少し高めにしてフリーレントにしてもらう

ポイントは貸す側が契約して欲しいなと思っているタイミングで切り出し、こちらから相手が損をしないための条件を提示するということです。よほど良い条件の物件でない限り、この方法でフリーレントの交渉をすすめられます。

他の借り手がすぐに見つかりそうな、新築や築浅、駅前物件はいくら交渉しても首を縦に振ってくれませんので、そのような物件のフリーレントは諦めましょう。ただし、言うだけなら無料です。無理を承知で聞いてみるくらいはしてもかまいません。

フリーレント物件の注意点

ここまでの説明ですと「フリーレントしないと損」というような印象だったかと思いますが、利用するにはいくつかの注意点があります。どのような点に注意すればいいのか、見ていきましょう。

共益費などは発生する

フリーレントで無料になるのは家賃だけです。共益費などは発生し、完全に無料というわけではありませんので気をつけてください。共益費ですのでそれほど高くはありませんが、1円も払わずに済むと思っていたら、請求されてちょっとびっくりしますよね。

ただし、この共益費も交渉次第では無料に出来ます。反対に交渉しなければ支払わなくてはいけないものですので、そのことをきちんと頭に入れておきましょう。

実は割高物件だった

フリーレントという言葉に釣られて借りてみたら、どうやら周辺の相場よりも賃料が高かったということがあります。最初の3ヶ月間無料にした分を、残りの21ヶ月もしくは24ヶ月の賃料に上乗せするという手法を取ることがまれにあります。

フリーレントという言葉に惑わされずに、2年での総額、10年での総額などもきちんと計算した上で、メリットがあるのかどうかの判断をしてください。

まとめ

オフィスのフリーレントについて説明してきましたが、その概要だけでも理解できたでしょうか? 何かとお金のかかるオフィスの開設や移転ですので、その費用は少しでも抑えたいですよね。そういうときに助けになるのがフリーレント物件です。

オフィスによっては来客が多く、交通の便のいいところにしなくてはいけないことがあります。 そういう場合にはフリーレントはあまり向いていません。駅から遠いなど、多少条件が悪い物件が対象になりますが、それも許容範囲内だという会社にしてみればとてもありがたいサービスですよね。

これからオフィスの開設や移転を考えている人は、フリーレントというサービスがあることを意識しながら物件探しをしてみましょう。 対象物件でなくても、フリーレントにしてくれることもありますので、まずは担当者と交渉をしてみることをおすすめします。

いかがでしたでしょうか。なるべく費用を抑えてリフォームをしたい場合は、複数の工務店に見積りを出してもらってしっかり比べてみることです。しかし、自力で信頼できる工務店を探したり、複数の業者とやりとりするのは手間がかかりとても大変ですよね。リフォマなら、全国1,000社の工務店が加盟していますので、あなたの「困った!」を解消してくれる工務店を効率よく探せます。

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