2019年2月1日

マンションで水道工事はできる? 中古マンションを購入する方は要注意

マンションでは、水漏れなどの水道トラブルが起きたとき、居住者(個人)が水道工事を行ってよいのは、「専有部分」のみとされています。水道管にも寿命がありますので、この記事では、マンションでできる水道工事の種類や、中古マンションを購入するときの注意点などをご紹介します。

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マンションなどでできる水道工事

マンション 水道工事

マンションなどの集合住宅にお住まいの場合は、水回りのトラブルが起きたときや、水回りの間取り変更をする際、ご自身が水道工事を行っても良い範囲が決まっているため、注意が必要です。

通常、マンションは「専有部分」「共用部分」に分かれています。
専有部分は、実際に生活する住戸となる部分を指し、共用部分は、専有部分以外のベランダ、玄関扉、窓ガラス、エレベーター、駐車場など、マンションの居住者全員の財産となる部分が該当します。

そのため水道工事のリフォームを行って良いとされるのは、専有部分のみです。マンションでは以下のような工事であれば、行うことができます。

  • キッチン、お風呂、トイレなどで起こった水漏れ修理
  • 雨漏りの修理
  • 水回り(キッチン、お風呂、トイレ)の間取り変更のための、給水管、給湯管、排水管などの移動

マンションの構造によっては配管の移動が難しく、水回りの間取り変更などができないことがあります。共用部分を通っている配管は、「管理規約」で、手を加えてはならないと決められていることが多いため、水道工事を行う前に確認しておきましょう。

※管理規約とは、マンションの管理運営における、ルールとなるもので、専有部分や共用部分の範囲などが記載されたものです。

水道工事を行う前には、許可が必要

マンションなどの賃貸物件で、水回りのトラブルが起きたときは、必ず大家や管理会社の許可を得てから、修理工事を行ってください。同様に、水道管の移動を伴う、リフォームを行う際も、施工内容を提示し、注意事項などの指導を受けてから工事を始めることになります。

許可を得ずに勝手に工事を行ってしまうと、管理規約に違反する行為とみなされ、後々、トラブルになる可能性が高いため注意してください。

貯水槽方式と水道直結方式とは

マンション 水道工事

私たちが毎日使用している水道水は、公道に埋め込まれている水道本管から、分水栓、給水管を通り、各戸へ供給されています。水道水が各戸へ供給される仕組みのことを、「給水方式」といいます。

給水方式は、「貯水槽方式」と、「水道直結方式」の2種類に分かれます。 戸建て住宅では、水道直結方式のみとなりますが、マンションなどの集合住宅の場合は、2つの給水方式のうちのいずれかが採用されています。

これまで、マンションの給水方法は、貯水槽方式が主流でしたが、近年は、水道直結方式を採用するところが増えてきているようです。 各給水方法の仕組みや特徴について、簡単に説明しますので、お住まいのマンションの給水方法について、理解しておきましょう。

貯水槽方式

貯水槽方式では、屋外、もしくは屋内に設置された貯水槽に一度水を蓄えてから、各部屋に給水します。 災害時でも、貯水槽内の水を利用することができるため、すぐには断水することはありませんが、停電などで給水ポンプが停止した際は、水道水が使えなくなります。 貯水槽の点検や、清掃、水質検査などの維持管理が必要になるため、居住者の負担が多いといわれています。

水道直結方式

水道直結方式は、貯水槽を設けず、水道本管から各部屋に直接給水します。災害時には、断水状態になることがありますが、水道水が直接部屋の蛇口まで届くので、水質も衛生的で安心です。 貯水槽の点検や、清掃、水質検査などの維持管理が必要なく、居住者への負担が軽減されます。

中古マンションでは水道の給水管工事に気を付ける

マンション 水道工事

近年は、中古マンションをリノベーションして、自分たちらしい住空間を作りたいという方も、多くいらっしゃいますよね。 しかし、築年数の経過したマンションは、給水管など目に見えない部分の設備の交換工事が必要になる、ということを知っておきましょう。

配管の寿命

一般的に、水道管や排水管の寿命は、約20年~30年といわれています。そのため、築20年以上経過したマンションの場合は、配管工事を行うことになる可能性が高いといえるでしょう。

給水管や排水管はサビにくく、耐水性のある素材が使用されていますが、経年劣化による、不具合は避けることはできないと考えてください。

特に、古いマンションの場合は塩ビ管ではなく、鉄管が使用されていることがあります。鉄管は経年劣化により、配管の内部がサビてきて赤水が出てきたり、腐食による水漏れなどが懸念されます。

給水管などの配管交換工事は、居住者が水道水を安全に使用するために、欠かすことのできないものであり、マンションの維持管理においても、必ず行うべきものであると認識しておきましょう。

マンションの給水工事にかかる費用

戸建て住宅に比べ、マンションの給水工事は工事費用がやや高くなります。 専有部分の給水管の交換にかかる費用は、既存の配管状況、配管の材料、施工方法によって差が出てきますが、一戸当たり、約30万円程度を目安にしてください。

マンションなどでは、配管の口径を変更するのは難しい

マンション 水道工事

給水管の口径は、一人(一戸)の、一日当たりの使用水量や、給水戸数の同時使用水量から算出される、「設計水量」に基づいて決められています。口径が大きくなるほど、給水管に引き込まれる水道水の量が多くなりますので、マンションなどの集合住宅には、戸建て住宅(13mm、20mm、25mm)よりも大きな口径(25mm以上)の給水管を取付けます。

1990年代前半に建築されたマンションは、鉄管が使用された「先分岐配管」での施工が一般的でした。この配管方法では、同時に使用する水量が多くなると、一時的に蛇口から出てくる水量が足りなくなることがあります。さらに、鉄管の腐食により、水の流れが悪くなることも懸念されます。

また、建物全体で水圧を低く設定していることがありますので、水量が足りなくなることも起こり得ます。

現在、マンションにお住まいで、蛇口の水量不足を解消するため、配管の口径を大きくしたいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。しかし、マンションでは水道の配管を共有していることが多いため、個人が口径や配管方法を変更することはできない可能性が高いでしょう。

※先分岐配管は、水道メーターからの配管を、各器具の水栓に枝分かれするように分岐させて配管する施工方法です。

マンションでも排水管工事はできる?

排水管の工事

マンションの共用部分にあたる排水管の交換工事は、管理組合による大規模修繕で行われることが多く、個人で工事を行うことはほとんどありません。

ただし、水回りのリフォームを行う場合は、個人で排水管の移動を行うことが可能です。 先にご紹介した、給水管や給湯管は比較的配管の移動がしやすい工事ですが、排水管は建物の構造によっては移動することが難しく、水道工事ができないことがあります。

一般的にマンションの排水管が通っている場所は、以下の2箇所です。

  • 階下の天井裏
  • 床下

配水管が階下の天井裏に通っているのは、築年数が経過した古いマンションに多く見られます。排水管を動かせるスペースなく、移動ができないことが多いといわれています。

コンクリートスラブと床の間に、排水管が通っています。コンクリートスラブと床の間の高さがないと、排水管に勾配がつけられないため、移動範囲が限られます。 ただし、近年は、床下空間にゆとりのある構造のマンションも増えてきています。このような構造の場合は、排水管の勾配もつけやすく、移動範囲を広げることができます。

※コンクリートスラブとは、マンションなどの上階と下階の間につくられる、鉄筋コンクリート造りの床です。 コンクリートスラブの上に、床材の仕上げを施工します。

排水管工事にかかる費用

排水管工事にかかる費用は、1戸当たり30万円~50万円程度を目安にしておくと良いでしょう。ただし、目視できない場所にあるため、床材を剥がすなどの工事を行うことになります。緊急性が高い時は別として、排水管の工事は慎重に行ってください。

また、水回りリフォームのために排水管工事を行う場合は、水回り設備を一度取り外す必要があるため、ご自宅の状況によっては100万円以上の費用がかかることがあります。

まとめ

マンション 水道工事

マンションなどの賃貸物件では、個人で水道工事を行っても良いとされている箇所は、「専有部分」のみになります。 専有部分であれば、水漏れや、雨漏りの修理、水回りのリフォーム(給水管、給湯管、排水管の移動など)が可能です。

ただし、必ず大家や管理会社の許可を得てから、工事を行ってください。 許可を得ずに工事を依頼してしまうと、トラブルになる可能性が高いので注意しましょう。

共用部分の排水管の交換工事などは、大抵の場合、管理組合で行う大規模修繕(一定の周期で行われる、共用部分の補修などを行う大掛かりな工事)で行われます。そのため、個人で行うことはあまりないですが、水道の配管には寿命があるため、いずれは交換の時期がくることを頭に入れておいてください。

いかがでしたでしょうか。なるべく費用を抑えてリフォームをしたい場合は、複数の工務店に見積りを出してもらってしっかり比べてみることです。しかし、自力で信頼できる工務店を探したり、複数の業者とやりとりするのは手間がかかりとても大変ですよね。リフォマなら、全国1,000社の工務店が加盟していますので、あなたの「困った!」を解消してくれる工務店を効率よく探せます。

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