2018年1月29日

居抜き物件の造作譲渡って何? 造作譲渡料を値引き交渉するポイントも解説

飲食店などのお店を開こうとして物件探しをするときに、「造作譲渡料」という言葉を目にすることになります。初めてお店を開店させる人には、見たことも聞いたこともない言葉ですよね。これは居抜き物件を借りるときに重要になる費用です。ここでは造作譲渡料とは何なのか、分かりやすくご紹介します。

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造作譲渡料とは?

造作譲渡料とは、居抜き物件の厨房設備や内装などを次のオーナーに譲るときに発生する費用です。お店を借りたとき、本来は原状回復させて明け渡さなくてはいけないのですが、移転ではなく廃業するなら、冷蔵庫や調理器具、お店の椅子やテーブルなどをすべて撤去して破棄しなくてはいけません。

まだまだ使えるものだとすると、捨ててしまうのはもったいないですよね。できれば次のオーナーに買い取ってもらえれば、まとまったお金を手にすることができます。新しいオーナーも、開店資金は限られていますので、新規で買い揃えるよりも前のオーナーから格安で譲ってもらったほうが助かりますよね。

そんな両者の思惑によって成立しているのが造作譲渡料です。旧オーナーはスケルトン工事の費用を浮かすことができ、なおかつ設備の売却益が入ります。新オーナーは予定よりも安く設備を揃えられます。

造作譲渡料は物件の価値で決まる

それでは創作譲渡料はどのようにして決まるのでしょうか。設備の価値で決まると思う人もいるかもしれませんが、実際には物件の立地など、その物件にどれくらいの価値があるのかで決まります。 いくら高価な設備が揃っていても、立地が悪いと次のオーナーがなかなか見つかりません。そういう立地の場合は、造作譲渡料を低くして魅力ある物件であることをアピールします。

黙っていても次のオーナーが決まる駅前の一等地であれば、造作譲渡料が多少高くてもすぐに次のオーナーが決まります。 設備の価格はもちろん影響しますが、それ以上に物件にどれくらいの価値があるのか、しっかり稼げる物件なのかということが造作譲渡料に大きな影響を与えます。

造作譲渡料の交渉

造作譲渡料は専門家に査定してもらって決めることが多いのですが、最終的な決定権は旧オーナーにあります。 旧オーナーのさじ加減ひとつで、価格はいくらでも変えることができます。このため、新オーナーは旧オーナーと交渉することで、費用を抑えることができます。

海外旅行に行ったときに、現地のマーケットでは値切りをして購入しますね。 あの感覚に似ています。売りたい側は自分の希望額を提示し、買いたい側も自分の希望額を伝えて、両者の折り合いがつくところで、実際の造作譲渡料が決まります。

造作譲渡料を安くするコツやタイミング

条件のいい物件ですと、すぐに次のオーナーが見つかります。それほどいい物件でなくても、ほとんどのオーナーが最初は高値を提示します。店舗物件の場合は、解約する3〜6ヶ月前に貸主に伝えなくてはいけませんが、このときはまだ造作譲渡料は高く設定されています。

ところが明け渡し日が近づくにつれて、造作譲渡料は徐々に下がっていきます。内装や設備を譲渡してほしいという人が現れなければ、原状回復のためのスケルトン工事をしなくてはいけないためです。0円で譲ったとしても、スケルトン工事費が浮きますので、無償譲渡であっても旧オーナーにはメリットがあります。

このため、造作譲渡料を少しでも安くするには、引き渡し日に近ければ近いほどいいとされています。スケルトン工事を依頼するのが解約日の1ヶ月前くらいになりますので、その直前に交渉すると0円にしてもらえることもあります。

ただし、ギリギリを狙ってしまうと他の人が先に契約をしてしまうかもしれません。造作譲渡料を下げることばかり考えていると、優良物件を逃してしまうかもしれませんので、気をつけてください。

原状回復義務をあらかじめ確認する

居抜き物件を借りるときに、ひとつだけ注意しておきたいことがあります。それが物件を返すときの原状回復です。自分が出ていくときには設備も老朽化しているかと思います。このため、多くのケースでスケルトン工事が必要になります。

ではどこまで戻せば原状回復になるのか。このときの思惑の違いによって貸主とトラブルになることがよくあります。貸主は前オーナーに貸したときの状態に戻すのが当然と思っていますが、新オーナーは居抜きで借りたのだから、そのときの状態に戻せばいいと思ってしまいます。

居抜き物件を借りるときには、あらかじめ原状回復の範囲について貸主と話をしておきましょう。できれば前オーナーに借りたときの写真などを見せてもらいましょう。内装や設備を安く取得できる造作譲渡料ですが、原状回復時に思わぬ出費が発生することもあります。物件を借りるときには、返すときの費用も含めて検討してください。

まとめ

聞きなれない造作譲渡料という言葉について説明してきましたが、大筋だけでも理解できたでしょうか。簡単に言えば内装や設備を安く譲りますよという、前オーナーからの提案です。そこにメリットがあれば、前オーナーと価格交渉をしましょう。

解約日が近づくに連れて造作譲渡料は安くなりますが、あまり粘りすぎると、他の人にその物件を取られてしまう可能性があります。お互いがなっとくできる落とし所を見つけ出すつもりで、交渉を行ってください。

また、居抜き物件を返すときの原状回復はどこまで行わなければいけないのか。借りる前に貸主ときちんと話し合っておきましょう。

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