2022年5月12日

リフォームの瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いって何?

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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵担保期間

リフォームなど様々な工事では、施工業者のミスによって不具合が生じることがあります。

内装工事は、引渡し時に確認のサインをしてしまうと、それ以降にミスが発覚しても業者に責任を問えないと思われがちです。しかし、その場の確認だけでは分からない欠陥や欠点もありますし、意図的に施工業者がミスを隠すようなケースもあります。

この場合に、買主の権利を守るために定められているのが、契約不適合責任です。かつては、瑕疵担保責任と言われていましたが、2017年の民法改正で条文が改められたことによって、契約不適合責任という考え方が採用されました。

契約不適合責任は、施工業者などの売主が仕事の上でミスしたことで不具合が生じた場合、これを元々していた契約の不適合と考えます。買主である依頼者は不適合になった契約を完遂させるための補償を請求する権利を有しているのです。

どんなことを請求できるの?

契約不適合責任では、買主が不具合の事実を知ってから1年以内に売主に告知するとと定められています。これまでの瑕疵担保責任では納品(リフォームなどの完成)から1年以内というのが責任期間でしたので、より買主の権利を守る形に変わりました。(※納品後5年以上経過した場合は請求できない)

またはこれまでは、「隠れた瑕疵」が請求の対象でしたが、何をもって隠れた瑕疵なのかを立証するのが困難だったこともあり、「契約との不適合」が見られれば「隠れた瑕疵」でなくても請求できるようになりました。

実際に「契約との不適合」が見られた場合、どのようなことを請求できるのでしょうか。

①追完請求:契約を遂行させる請求ができる。

リフォームで不具合が生じた際にその不具合を直させることで、元の契約を完了させることができる。

②代金減額請求:代金の減額を請求することができる。

追完請求を行っても、そもそも不具合を直すことができない(不能)な場合に、元の代金からの減額を要求できる。

③催告請求:契約の解除を請求できる。

追完請求を行っても、売主が不具合を直さない、直すことができない場合は、契約を解除できる。

④無催告解除:契約の違反を見つけた場合、直ちに契約を解除できる。

⑤損害賠償請求:買主が負った損害に賠償を請求できる

店舗内装のリフォームで生じた不具合によって生じた営業上の損失も請求できる。

注意点

1.契約書が大切になる

瑕疵担保責任と契約不適合責任の最大の違いともいえる「契約」というでわかるように、「契約書」に書かれたことに施工業者(売主)が従っているかが責任を問ううえで一番大切になりますの。ですので、施工業者と契約書を交わす際はよく注意しましょう。

2.すぐに損害賠償請求ができない

これまでの瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵を見つけた場合、納品後1年以内であれば、損害賠償請求をすぐに行うことができました。ですが、契約不適合責任の場合は、まず、追完請求を行うことが前提になるので、補修を経ずに損害賠償請求ができなくなりました。「補修ができない」「業者が補修を拒絶した」「契約が解除された」という3つが揃って初めて損害賠償請求を行うことができます。

まとめ

建物の引き渡し後に気づいた、施工業者の欠陥や欠点はサインをしてしまった時点で自費で直さなくてはいけない、と思っている方が多いようです。ここで説明したとおり、契約不適合責任というものがあり、不具合を見つけた後、1年間は業者の負担で直さなくてはいけないと法律で定められています。

どんなトラブルでもすべて内装業者が負担してくれるわけではありません。業者の契約不履行がある場合に限って補修してくれます。そのため、契約する場合は、契約書の内容をよく吟味することが大切です。

内装業者に契約の不履行があるかどうかの判断は、法律でも明記されていないため曖昧になりがちです。ほとんどは補修に応じてくれますが、中には責任を逃れようとする内装工事業者もいます。トラブルにならないためにも、信頼できる業者を選ぶように心がけましょう。

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