オフィスの物件取得費の内訳
具体的な金額について説明する前に、オフィス物件を借りる際にはどのような種類の費用が発生するのかご紹介します。
保証金・敷金
オフィスを借りるときは、賃貸物件を借りる場合と同じく敷金もしくは保証金がかかります。敷金と保証金は法的には少し違いますが、基本的にはいずれも何かあったときの穴埋めに使われます。家賃の滞納や、原状回復工事ができない場合などがこれに該当します。
保証金や敷金は基本的に戻ってくるお金ですが、実際には預けた額の10～20％が償却金額として差し引かれます。また、保証金が戻ってくるのは退去後ですので、移転の場合は新しいオフィスの保証金として使用することはできません。
保証金・敷金の相場：家賃の6～12ヶ月分
礼金
オフィスがそれほど大きくない場合は、貸主に対するお礼ということで礼金が発生します。一般的には50坪以下のオフィス物件には礼金が設定されているケースが多く、賃貸物件と同じように退去時には戻ってこない費用です。
飲食店などは立地が重要なため、高額な礼金が発生することがありますが、オフィスは立地をそれほど重視しません。礼金が設定されていても、賃貸物件と同じように1～2ヶ月程度で高額にならないことことがほとんどです。
礼金の相場：家賃の1～2ヶ月分
仲介手数料
物件を取得するときは不動産会社に依頼することになりますが、その際にかかる費用が仲介手数料です。仲介手数料は家賃の1ヶ月までと決められていますので、ほとんどの不動産会社が1ヶ月分に設定しています。
仲介手数料の相場：家賃の1ヶ月分
前家賃
家賃は原則として前払いです。このため、契約をした月とその翌月の家賃を前家賃として支払うことになります。月のなかばで契約をする場合は、日割り計算でその月の家賃と翌月の家賃の合計額を支払います。
前家賃の相場：家賃の1～2ヶ月分
物件取得にかかる費用の目安
物件取得費はどうしても高額になりがちです。それでは、具体的にいくらくらいの費用が発生するのか見ていきましょう。条件は坪単価1.5万円、オフィスの広さを30坪とします。
坪単価：1.5万円
オフィスの広さ：30坪
家賃：45万円
敷金・保証金：270万～540万円
礼金：45万～90万円
仲介手数料：45万円
前家賃：45万～90万円
物件取得費合計：405万～765万円
上記の条件で計算すると405万～765万円と開きがありますが、東京でオフィスを借りるときはこれくらいの初期費用が必要です。丸の内のような坪単価が高い場所や、坪数が大きなオフィスの場合はさらに物件取得費は高くなります。
オフィスの物件取得費を安く抑える方法
開業時には他にも設備費用などの費用がかかります。できるだけ物件取得費は減らしてオフィスを借りるにはどうすればいいのでしょうか。ここではコストダウンのポイントをご紹介します。
坪単価が安い場所を選ぶ
まずは家賃を下げることを考えましょう。同じ東京でも丸の内と早稲田では坪単価が倍以上違います。東京や大阪のような大きな都市なら、坪単価の差ほど利便性に違いはありません。できるだけ坪単価が低い地域のオフィスを借りるようにしましょう。
他には、前テナントがオフィスだった居抜き物件を利用すれば、スケルトン物件よりも費用を安く抑えることができます。設備や機器は以前使用していたものが残っている場合、新しく購入する手間が省けます。しかし、居抜き物件は飲食店が多いためオフィスの物件を探さなくてはいけません。
保証金や礼金を減らしてもらう
保証金は貸主の判断で変えることができる費用です。敷金を下げるにはそれなりの実績がないと難しいため、新規開業では下げてもらえないかもしれませんが、事業拡大での移転という場合は融通を利かせてくれる可能性があります。
借り手がなかなか見つからない物件なら、礼金を下げるもしくは0円にしてもらえるかもしれません。物件探しをする際に「礼金が低い物件がいい」と不動産屋に伝えておくと、礼金不要の物件を紹介してもらえます。
フリーレント物件を借りる
賃貸物件には、家賃の数ヶ月分が無料になるフリーレント物件というものがあります。最近オフィス物件でもフリーレント物件が増えています。物件を借りると保証金や礼金が必要になりますが、上記の例でいうと2ヶ月無料なので家賃45万円×2ヶ月=90万円もカットできます。
但し、家賃を無料にするには何かしらの理由があります。駅まで遠い、契約期間が決まっているなどの問題が考えられます。安さに惹かれて借りる前に、フリーレントになっている理由をきちんと確認しておきましょう。
まとめ
オフィス物件はある程度の広さが必要になるため、どうしても家賃が高くなってしまいます。このため物件を借りるときは、不動産会社と交渉してみましょう。交渉次第で家賃がアップすることはありませんので、ダメ元で「初期費用をできるだけ減らしたい」と伝えても問題ありません。
交渉が苦手という方はフリーレント物件や、最初から礼金0円で設定されているような物件を選ぶのも１つの方法です。ただし、安い物件ほどアクセスが悪かったり、何かしたら不便なところがあります。デメリットをきちんと理解した上で借りるようにしましょう。
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