2017年12月18日

店舗・オフィスの内装解体の手順とポイント

テナント物件などを引き払うとき、原則として原状回復をしなくてはいけません。そんなときは内装だけを解体して、借りたときの状態に戻さなくてはいけません。それらをすべて業者に丸投げという形にすると、思わぬところでトラブルになることがあります。そうならないために、ここでは内装解体工事の基礎知識をご紹介します。

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内装解体とは?

出典:photo-ac.com

解体と聞くと、建物全体を取り壊すイメージがあるかもしれませんが、それは建物解体と呼ばれる工事です。それとは別に建物は残した状態で、内装だけを解体するのが内装解体と呼ばれる工事です。テナントに入っているときなどの原状回復時に行われることが多く、基本的には建物の構造物以外はすべて撤去されます。

天井や床材も取り除き、コンクリートの打ちっぱなしの状態にまで戻す工事ですので、とても大掛かりな作業になります。ただし、テナントなどの場合は、次の入居者が決まっていて、部分的にそのまま残すというようなケースもあります。必ずしもすべてを取り除くというわけではないということも頭に入れておきましょう。

内装解体工事の区分

内装解体には大きく分けて3種類の区分があります。A工事、B工事、C工事と分類されているのですが、これでは初めての人はまったく分かりませんよね。それぞれの工事内容について、詳しく説明していきます。

A工事:建物の所有者が発注

建物の共有スペースなどの解体を行うときに行われるのがA工事です。所有者が自分の負担で、エントランスやトイレ、電気設備、配管などを解体します。テナント側が支出することはありませんので、金銭的な面ではあまり考える必要はありません。

B工事:テナント側が依頼して所有者が発注

テナント側の費用負担で、所有者にお願いして行う解体工事です。空調や電気、防災といったビルの設備に対する解体工事がこれらに含まれます。解体ではあまり行われることはなく、入居前などのタイミングで、営業に必要な設備を所有者にお願いして付けてもらうケースなどがB工事にあたります。

C工事:テナント側が発注

テナントの内装解体工事のほとんどがこのC工事に該当します。借りた側の負担で、借りたときの状態に戻します。自分たちの発注だからといって、勝手に行っていいというわけではありません。工事の発注前には、必ず所有者の承認が必要になります。

内装解体前に必要な作業

内装解体工事が決まったからといって、いきなり工事をしていいというものではありません。トラブルにならないように、工事前にきちんと準備を行う必要があります。ここでは、内装解体工事前にしておくべき作業について説明します。

所有者との打ち合わせ

テナントから出ていく場合は原状回復が基本ですので、黙って内装解体を行ってしまいがちですが、工事を行う前には必ず所有者もしくは管理者との打ち合わせが必要になります。 建物には他のお店や会社が入っていますので、それらに配慮した工事をしなくてはいけません。

そのときに所有者の意見をきちんと取り入れておかないと、工事を止められたり、所有者の期待する形での解体にならずに揉めることになります。 スケルトン状態に戻してくれれば全く問題ないという所有者もいますが、どこまで解体するのかや解体業者の選定など細かく関わりたい所有者もいます。

まずはしっかり話し合いをして、スムーズに作業できるように、所有者と工事内容の合意をしておきましょう。

解体業者による現地調査

ときどき、現地を確認せずにいきなり解体を始めてしまう業者がいますが、必ず現地調査をしてもらうようにしましょう。建物の状況を把握せずに、精度の高い見積もりを作ることはできません。このため、現地調査を怠ると追加料金が発生する可能性が高くなります。

また、横並びの店舗や、上下階の店舗などに迷惑がかからない時間帯に工事を行う必要があります。それらも実際に現地調査をしてもらわないと分かりません。工事をスムーズに行うためにも、必ず現地調査をしてもらいましょう。

近隣店舗や住居への挨拶

解体工事はどれだけ丁寧に行っても、必ず騒音やゴミなどが出てしまいます。振動によって気持ちが悪くなる人も出てくるかもしれません。 そういうとき、事前に挨拶に行っているかどうかで、相手の印象がかなり変わってきます。

挨拶には解体工事の責任者と2人で訪れるようにしましょう。工事に関する質問などは自分では答えられませんし、実際の現場監督が話をすることで、何かあったときのコミュニケーションも取りやすくなります。責任者にお願いして、一緒に挨拶回りを済ませておきましょう。

不要なものは可能な限り取り除いておく

解体工事ですので、たくさんのゴミが出ます。そう考えると不用品などは一緒に処分してもらいたいところですが、例えば什器などがそのまま残っていると、床面のハツリなどで邪魔になります。 工事期間が伸びてしまう原因になりますので、捨てられるものは先に処分しておきましょう。

また、まだ使えそうな什器などは買い取りしてもらえることもあります。もう使わないからといって、捨ててしまうのではなく、売れるものはどんどん売ってしまいましょう。

内装解体の工事の流れ

それでは実際の内装解体工事の流れについてご紹介します。大まかな流れは下記のようになります。

  1. 足場の設置と現場の養生
  2. 内装の撤去
  3. 床材の撤去
  4. 最終仕上げ(原状回復)

ステップとしてはこの4つだけで、最終仕上げが終わった段階で建物の所有者に承認をしてもらえば、内装解体工事は完了します。これだけでは分かりにくいので、それぞれの工程をもう少し詳しく説明します。

足場の設置と現場の養生

まずは解体現場の準備から始めます。解体するからといって、無造作に取り壊しをしていいというものではありません。工事現場への搬入口、共有スペースを傷つけてしまわないように養生を行います。什器などの大きなものの撤去はこのタイミングにしておくと、壁などを傷つけないで搬出ができます。

また、安全に作業をするために足場を組みます。天井材の撤去などは足場がないとできません。ここまで行って、初めて内装解体工事の準備が完了します。

内装の撤去

準備が整ったら、天井や壁紙、電気配線までありとあらゆるものを撤去します。気をつけたいのはきちんと分別をして取り除くということです。捨てるものはすべてゴミですが、そのゴミを分別せずに撤去すると後々の分別作業が大変なことになります。解体をしながらゴミの分別も心がけてください。

床材の撤去

内装をすべて取り除いたら、最後に床材を撤去します。天井材や壁材は手で取り除くことができますが、床材はしっかりと床に固定されています。手動では取り除くことができませんので、専用工具を使って、床材を剥がします。ちなみに、この剥がす作業のことを「ハツリ」と言います。

ハツリを行うときには、かなりの騒音や振動が発生しますので、他の店舗や会社に迷惑の掛からない時間帯を狙って行います。作業できる時間が限られていることと作業に時間がかかることで、通常は2日作業になります。

最終仕上げ(原状回復)

内装を解体したら、ゴミなどを取り除いて原状回復させましょう。借りた時の状態になっていれば問題ありません。ゴミなどは残さないように気をつけてください。建物によっては解体工事のあとに、新しい壁紙を貼ったり、給排水設備の工事を行うこともあります。

どこまで原状回復をさせるかについては、所有者としっかり話し合いをして決めておきましょう。「なんとかなるか」と適当に行っていると、「そういうつもりはなかった」というようなトラブルに繋がる可能性がありますので、気をつけてください。

工事完了後の処理

解体工事が終わったらそれで終了というわけではありません。まだしなくてはいけない処理がありますので、解体工事後にすべきことについてご紹介します。

産業廃棄物を処分する

基本的には解体業者に任せておけばいいのですが、格安の解体業者に依頼をすると、産業廃棄物を不法投棄するケースも珍しくないようです。投棄されたものから、元の持ち主が分かった場合、罰せられるのは元の持ち主になる可能性があります。

産業廃棄物の処分は解体業者に任せていいのですが、必ずマニフェストを提出してもらいましょう。マニフェストは、正規の方法で廃棄しましたということを示すものです。どのような流れで産業廃棄物を処分したのか、どの業者が運搬して、どの業者が処分したのかまで書かれています。

処分してから請求するのではなく、解体工事を依頼するときに必ず提出するようにお願いしておきましょう。きちんと保管しておけば、仮に解体業者が不法投棄をしていても、できる範囲で管理していたと言えますし、何よりも不法投棄される確率が下がります。

テナントの清掃

原状回復しておけば、もうそれで十分だと思いがちですが、「原状回復」がどこまでなのか、貸主と借主で一致していないことがあります。基本的な考え方としえは、「今すぐにでも借り手が見つかりそうな状態」にしておく必要があります。

工事が終わったら、きちんと掃除機で隅々まで掃除しておきましょう。そこまで解体業者に依頼することもできますが、曖昧にしているとホウキでさっと掃いておしまいというような業者もあります。

出ていくのだからそこまでしなくても。そう思うかもしれませんが、こういう目立たないところをきちんとできるかどうかで、後からトラブルになるということを回避できたりします。それほど手間のかかることではありませんので、きれいな状態にして返しましょう。

内装解体のポイント

内装解体工事の大まかな流れと基礎知識について説明してきましたが、それらを踏まえた上で、工事を行うときの注意点についてご紹介します。

工事の見積依頼は余裕を持って行う

内装解体の工事そのものはそれほど時間はかからないのですが、建物の内装ということで、様々な制約により「この日にしかできない」というようなことが発生します。その日を逃すと次は数週間後まで作業できないというようなこともあります。

引き渡しをするまでは当然家賃が発生しますので、無駄な出費となってしまいます。そもそも契約終了日になっても引き渡せないというようなことにもなりかねません。内装解体工事をすることが決まったら、すぐに解体業者に連絡して見積依頼を行いましょう。

周りへの気遣いを徹底する

内装解体工事でトラブルを起こさないためには、とにかく周りの店舗で働く人や、周辺で暮らす人への気遣いを忘れないことです。 できるだけ早く工事をして終わらせたい気持ちはわかりますが、ちょっとした気遣いができていないことでクレームを付けられてしまいます。

何をするにしても「これくらいいいだろう」と考えるのではなく、「もしかしたら迷惑がかかるかもしれないから相談しよう」というように考えましょう。 解体業者を選ぶときも、そのような配慮のできる業者を選びましょう。

解体業者は値段だけで決めない

内装解体工事は決して安いものではなく、テナントから出ていくときは経営的にとても厳しい状態にあることがほとんどですので、できるだけ安く内装解体をしたくなりますよね。でも、解体業者を選ぶときには値段だけで決めないようにしましょう。

どんなことでも相場というものがあります。相場よりも極端に安いものにはちゃんと理由があります。先ほど説明しましたように、不法投棄をしている業者もいますし、周りへの配慮が足りない解体業者もいます。

そういう業者を選ばないためにも、見積依頼は複数の業者に依頼してください。そこで出てきた金額とそれまでの対応を考慮して、最適な解体業者を選ぶようにしてください。

まとめ

あまり聞き慣れない内装解体工事というものが、どういう工事なのかについて説明してきましたが、理解できたでしょうか?内装解体は、内装を完全にスケルトンの状態に戻す工事で、内装だけではなく、床材も含めて何もない状態にします。

建物の解体工事との最大の違いは、工事できるタイミングが限られているということです。建物内での解体ですので、建物によっては夜間しか工事ができなかったり、休館日しか工事ができなかったりすることも珍しくありません。

そして、テナントの解体工事を行うときには、所有者であるオーナーの承認が必要になります。原状回復で解体工事を行うような場合には、必ず所有者もしくは管理者と綿密な打ち合わせを行って、思惑の違いなどが発生しないように気をつけましょう。

工事が決まったら、今度は周辺の店舗や住民に配慮して工事を行う必要があります。必ず解体業者の責任者と一緒に、挨拶回りに行きましょう。どのような工事になるのか、いつからいつまでの工事になるかなどをきちんと伝えて、その期間迷惑をかける事になることを伝えておいてください。

解体業者を選ぶときには、見積もりの価格だけで決めるのではなく、きちんとした対応をしてくれる業者に依頼しましょう。安さだけで決めると、産業廃棄物を不法投棄される可能性があります。そこからトラブルに発展することもありますので、きちんとマニフェストを提出してくれる、優良な業者に依頼して、トラブルなく解体工事を終わらせましょう。

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