2018年9月7日

住宅を建て替えるときの費用相場と解体するときの注意点

建て替えにかかる費用は住宅の条件などで大きく異なり、追加費用が発生することもあります。工事の流れは一般的な解体工事と同じですが、仮住まいの費用がかかったり、法律により家を建てられないということが起こり得ます。ここでは、建て替えで解体工事を行うときの注意点、費用をおさえるポイントについてをご紹介します。

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家を建て替えると独自の費用がかかる

住宅解体
家を新しく建てる場合は、建設費用や設計費用の他に、敷地や地盤の調査費用がかかります。建て替えと新築の購入を比較すると、土地の購入が不要のため建て替えの方が費用は安いですが、建築費用のみで比較すると解体工事が必要な分高くなります。建て替えにかかる費用を把握した上で予算を立てましょう。

解体工事の費用

新しく家を建てるためには、当然現在の家を解体しなくてはなりません。家の広さや条件によって異なりますが、木造住宅は合1坪あたり2.5~4万円、鉄構造では2.5~5万円、鉄筋コンクリートの場合3~6万円が目安で、100万円~200万円前後が相場となります。

ただし、道幅の関係で小さなトラックや重機しか使用できないと、廃棄物の運搬などの作業効率が低下してしまいます。重機を使用できない立地であれば解体が手作業となるため、人件費や工期が増えることで費用が割高になります。 地中埋設物があったときは、追加費用がかかることも考慮しておきましょう。

建て替えの際に発生する費用

解体工事中は自宅に住むことはできないため、他の場所の仮住まいを用意しなくてはいけません。仮住まい先への引っ越し代と新築に戻ってくる際の引っ越し代、賃貸に住む場合は賃料がかかります。家賃や持ち運ぶ荷物の量などで変わってきますが、100万円程度は確保しておきましょう。

賃貸に住む場合の契約期間は、工事期間中のみのため短期契約となります。短期賃貸を嫌がる不動産もあるため、通常の賃貸と同じ方法で探すと苦労するかもしれません。仮住まい期間や充てられる予算を計算しながら、ウイークリーマンションなど短期で契約可能な物件を見つけてみてください。

建て替えの解体費用を抑えるためにすること

住宅の建て替えは土地の購入が不要ですが、解体工事を行うため建設費用がかかります。また、工事期間中の仮住まいの賃貸、引っ越し代などがかかります。

これらは建て替えでは避けられない費用ですが、全てを業者任せにしないなど、自分でできることを自主的に行うことで金額をおさえることが可能です。他にも、補助金を上手に活用して予算を増やすことができれば、負担を軽減することにつながります。

ご自身で業者を見つけることで手数料を発生させない

自宅を建ててくれたハウスメーカーや工務店に解体工事を依頼しても、実際に解体工事を行うわけではありません。解体工事は許可された専門業者しか行えないため、ハウスメーカーなどが別の業者に依頼することで中間マージンが発生します。

そのため、ご自身で信頼できる解体業者を見つけると費用が安く済みます。
自分で業者を見つけるときには、複数業者から見積もりをとります。見積もりを複数とることで、解体に必要な工事や相場がみえてきます。

ただし、相場からかけ離れて安い金額の見積もりを出す業者に依頼するのはおすすめしません。手抜き工事や不法投棄などの違法行為を業者もいるため、安さだけに惹かれて選ぶのは危険です。

信頼できる業者を見分けるポイント

そこで、解体費用以外で業者の信頼性をはかるポイントをご紹介します。解体工事は各都道府県で解体工事業者登録を行った、解体工事施工技士の資格を持つ作業員がいなければ行ってはいけません。

資格や登録のある業者であればHPに証明を載せたり、問い合わせれば見せてもらえますので、まずは解体を行う資格がある業者であることを確認しましょう。

資格や証明と合わせて「マニフェスト」の確認も行います。マニフェストとは産業廃棄物管理票とも言われ、解体工事で発生した産業廃棄物の処分過程が記録されたものです。

マニフェストは解体業者・運搬業者・処理業者・最終処理業者が5年間は保管する義務があり、解体業者は全ての業者の過程が記録されたものを保管しています。
依頼者はこれを確認できますので、全ての業者の押印があるか、日付などの記入漏れがないかなど、適切に処理されたことを判断できます。

中には加工したマニフェストを依頼者に見せる悪質な業者もあります。不法投棄が発覚すると、業者だけではなく廃棄物の元の持ち主に当たる工事依頼者が罰せられる恐れがあるため、きちんと廃棄物を処分している業者を選びましょう。

処分できる廃棄物は自分で処分する

廃棄物の処分を全て業者に依頼すると、産業廃棄物という扱いになります。生活ごみや家財道具などは一般廃棄物の扱いとなりますが、これらの処分を業者に依頼すると産業廃棄物として処分されるため、費用が高くなりがちです。

粗大ごみとして処分できるものはご自身で処分したり、リサイクルショップに持ち込む、クリーンセンターに引き取ってもらうなど、業者に依頼する廃棄物を少なくすることで処分費用をおさえられます。

ただし、自治体によって一般廃棄物と産業廃棄物の分類や処分方法が異なりますので、処分前に廃棄物の分類などを確認しておくと安心です。

法的手続きは自分で行う

解体工事は登記簿謄本で名義を確認します。登記簿の名義人が亡くなっていると、建物は相続人全員の共有財産となるため、前もって誰が相続するのかを決めておきましょう。

解体工事の完了後は、法務局で登記簿から建物が無くなったことを登記する、滅失登記の義務が発生します。これは解体してから1ヶ月以内に行わなくてはならず、申請をしないと10万円以下の過料に処されます。

司法書士や土地家屋調査士に依頼して手続きを行うと、戸建て住宅で1棟4~5万円程度かかりますが、滅失登記はご自身で行うことも可能です。ご自身で行うことで費用がかなりおさえられますので、行う際に不安があれば施工業者や自治体に相談してみてください。

補助金・助成金を利用する

補助金や助成金で解体費用を補填できれば、万一追加工事を行うことになった時など、予備費を確保することができるため安心できますよね。

自治体によっては、防災の観点から中古住宅の改修や解体に補助制度を設けているところがあります。受けられる条件や金額は自治体によって異なりますので、建て替えを行う所在地の自治体で制度の有無や、詳しい条件を公式のHPなどで確認してみてください。補助制度は解体工事後では申し込めないため、必ず工事前に申請を行いましょう。

建て替え時に住宅ローンを組むと、新築同様住宅ローン控除を利用できます。50㎡以上の住居用住宅であることなど、控除を受けるにはいくつか条件がありますが、控除の対象となればローン残高の1%を税額控除してもらえます。

近隣トラブルを起こさない

解体工事は騒音や振動、粉塵飛散による近隣トラブルの起こりやすい工事です。トラブルが起きたとしても話し合いで解決できれば良いですが、裁判にまで発展するケースもあります。

万一裁判になって弁護士費用や慰謝料などの支払いをするとなれば、解体費用をおさえた意味がなくなってしまいます。建て替え後の近隣との関係もありますので、できるだけトラブルは起こしたくないですよね。
そこで、解体工事で起こり得るトラブルの予防・対処法をご紹介します。

トラブルになりやすい原因

重機を使用したり地中にある基礎を壊す解体工事では、振動や騒音が発生してしまいます。業者がいくら努力しても完全に無くすことはできません。そのため、近隣住民に騒音や振動のする日時をあらかじめ知らせておいて、理解と協力を得ることが不可欠です。

住民側も騒音や振動のする日時を把握していると対策がとりやすく、トラブルに発展するリスクを大幅に減らすことにつながります。ただし、前もって工事の日時を伝えたからと言って好きな時間に工事を行って良いわけではなく、早朝や夕方以降は避けるといった配慮も欠かせません。

工事中の振動によって住宅にひびが入った、というクレームが寄せられることもありますが、工事が原因ではない可能性もあります。このようなクレームが寄せられることを想定して、解体工事前に近隣住民と第三者立ち合いのもと、測量や撮影で記録を残しておくと堅実です。

また、解体時に飛散したホコリやゴミで、近隣住宅の外観や洗濯物などを汚す恐れがあります。業者は養生シートを張って粉塵飛散の対策をしますが、完全に防げるわけではありません。
シートだけでは粉塵を防ぎきれない工事では、散水で飛散を防ぐなどの対策をしますが、作業前にも近隣に知らせることで住民は洗濯物を外に干さなくなり、トラブルに発展しにくくなります。

古屋を解体して建て替える時の注意点

建て替え工事は土地を購入する費用がいらない分、お得に建て替えを行うことが可能ですが、建て替えを行えない土地もあります。
土地の状態によっては、工事の途中で追加工事が必要と分かることもあるため、中古住宅付き物件の解体や建て替えの注意点をご紹介します。

再建築不可物件は建て替えできない場合がある

現在建っている物件の中には、更地にしても新しい家を建てられない再建築不可物件というものがあります。再建築不可物件には接道義務を果たしていない場合と、既存不適格物件があります。

接道義務とは、建築基準法によって定められた制約のひとつです。災害時に救急車や消防車が通行できるだけの道幅を確保するため、条件を満たしていないと建て替えができません。

既存不適格物件は、建物を建てたときは問題がなかったけれど法改正で不適格と判断された物件のことです。こちらは現在の法律に合わせれば建て替えが可能です。
購入予定の物件が再建築不可に該当するか否かを把握するためには、役所で調べてもらったり不動産に物件の確認をしましょう。

地中埋設物があると追加費用が発生する

解体工事中に地中埋設物が発見されると、見積もりとは別に解体費用がかかります。地中埋設物とは、過去に地中に廃棄されたゴミや前に使用されていた下水管などのことで、埋設物の種類によっては高額な撤去・処分費用がかかることがあります。

地中埋設物は基礎を撤去する段階で発見されやすく、見積もり調査時には埋設物の有無が分からないため、発見された段階での費用請求となってしまいます。

解体時に地中埋設物が発見された段階で、依頼者に報告して撤去作業が行われますが、中には費用がかかるのであればそのままにしてほしい、という方がいらっしゃいます。しかし、地中埋設物をそのままにしておくと地盤が弱くなり、建て替え後の安全性が脅かされるため撤去しなければなりません。

ただし、中には地中埋設物を悪用して不当な費用を請求する業者もあります。見積もりを出してもらう際に、地中埋設物が見つかったときの流れを業者に確認することで、後のトラブルを防ぐことができます。

地盤改良工事が必要になると追加費用がかかる

建て替える前に、地耐力を測り安全に建物を建てられるか調べる地盤調査が行われます。地盤の補強が必要と判断されれば、地盤改良工事をしなくてはなりません。地盤改良工事は数十万~数百万円かかることがあるため、地盤改良工事の予算をあらかじめ確保しておくと、万一工事をすることになっても慌てずに済みます。

まとめ

建て替えは土地を購入する費用を省いて新築を建てることが可能ですが、解体工事が必要になるため解体費用がかかります。 解体費用は土地の状況によって大きく異なり、見積もり以上の費用がかかるケースもあるため、ご自身でできる作業や手続きを積極的に行うなど、いかにして費用をおさえられるかが重要になってきます。

そのためにも信頼できる業者に、適正価格で建て替えのための解体工事を行ってもらいましょう。 建て替えの場合は、法律によって建物を家を建てられないことがあります。多額の費用を出したけれど、家を建てられなかったということにならないためにも、あらかじめ土地の状況を把握しておくことも大切です。

いかがでしたでしょうか。なるべく費用を抑えてリフォームをしたい場合は、複数の工務店に見積りを出してもらってしっかり比べてみることです。しかし、自力で信頼できる工務店を探したり、複数の業者とやりとりするのは手間がかかりとても大変ですよね。リフォマなら、全国1,000社の工務店が加盟していますので、あなたの「困った!」を解消してくれる工務店を効率よく探せます。

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