2018年7月9日

住宅解体すると固定資産税が6倍にあがる? 賢い節税方法を知っておこう

空き家になって老朽化が進んでしまった実家。しかし、「住宅解体をすると固定資産税が6倍になるよ」と聞いて、なかなか解体に踏み切れない方もいるかと思います。 ここでは固定資産税の基本的な考え方と、解体しても高額な税金を払わないで済む、賢い節税方法についてご紹介します。

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固定資産税とは何か?

住宅解体

出典:photoAC

それではまず固定資産税とはどのようなものなのか説明していきます。
この話の本題になりますので、既に知っているという方も、しっかり目を通しておいてください。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で家や土地を所有している方が、所在する市町村(東京都23区内は都)に対して払う税金です。固定資産の価値によって税額が算出されます。固定資産とは「土地、家屋及び償却資産」のことで、償却資産は事業用設備などの資産を指します。

「1月1日に家や土地を所有している人が払う税金」と覚えておきましょう。
仮に1月2日に家や土地を売却しても固定資産税は分割されず、1月1日に所有していた方が全額払うことになります

都市計画税

家や土地には固定資産税の他に都市計画税もかかります。これは、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に使われる税金で、該当している地域に家や土地がある場合のみ課税されます。すべての地域で課税されるわけではなく、その線引きは市町村が行っています。

都市計画税に該当している方は、固定資産税と一緒に支払うことになります。 このため、固定資産税を考えるときには都市計画税についても考慮しなくてはいけません。

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税の税額は下記の式で算出されます。

固定資産税の税額
今年の課税標準額 × 1.4%(標準税率)

都市計画税の税額
今年の課税標準額 × 0.3%(制限税率)

固定資産税の標準税率は、各自治体が課税する標準を定めているため、1.4以上の税率に設定していることもあります。一方、都市計画税の制限税率とは、0.3%を上限としてこれを超えてはいけないと決められています。

固定資産税と都市計画税には特例がある

固定資産税と都市計画税の対象となる土地に住宅用地として家が建っているときは、固定資産税評価額が軽減される特例があります。それぞれの軽減率は下記になります。

固定資産税
小規模住宅用地(200㎡以下):課税標準 × 1/6
一般住宅用地(200㎡を超えた部分):課税標準 × 1/3

都市計画税
小規模住宅用地(200㎡以下):課税標準 × 1/3
一般住宅用地(200㎡を超えた部分):課税標準 × 2/3

新築の際は固定資産税額が1/2になる特例もありますが、住宅解体を前提に説明していますので、ここでの説明は省きます。そのような特例があるとだと覚えておきましょう。

解体すると固定資産税が6倍になるって本当?

固定資産税が何となく分かったところで、解体すると固定資産税額が6倍になるという点について計算をしながら説明していきます。
結論からいうと、解体をするからといって6倍になるわけではありません。その理由を説明するには固定資産税について説明をすることになるのですが、数字が苦手という人にも分かりやすく解説しますのでご安心ください。

負担調整措置による課税標準額の計算方法

固定資産税や都市計画税の計算をする前に、まず負担調整措置について知っておきましょう。
なぜすぐに本題に入らないかというと、負担調整措置が固定資産税に大きく関係しているからです。

負担調整措置とは

固定資産税や都市計画税は土地の評価額に比例します。土地の価値が2倍に上がると税金も単純に2倍になります。いきなり税金が2倍にも上がってしまうと、さすがに生活が圧迫されてしまいますよね。このため、国は負担調整措置として、税額が緩やかに上っていくようにしました。

負担調整措置の考え方はシンプルです。

  • 前年よりも固定資産税が大きく上がりそうなときは少しだけ上げる
  • 前年よりも固定資産税が少しだけ上がるときは調整せずに高くする
  • 前年よりも固定資産税が下がりそうならそのまま安くする

増税幅が大きさは下記の計算によって決まります。

負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 今年度本則課税標準額 × 100%

仮に前年度の課税額が500万円、今年度本則課税標準額を700万円とした場合 500,000÷7,000,000×100%=負担水準は71.4%となります。

負担水準とは、前年度に対して今年の課税標準額がどれくらい違うのかを表わす数値です。
負担水準が低いと負担調整措置として、急激な増額にならないように調整が入ります。一般的な住宅用地では負担水準が100%未満の場合は(土地の価値が上がったとき)、本則課税標準額 × 5%になります。

今年度の課税標準額 = 前年度課税標準額 + 本則課税標準額 × 5%

上記の例のまま前年度の課税額が500万円、本則課税標準が700万とすると、 500,0000 + 700,0000 × 5%=535万円です。

分かりやすく例で説明すると535万円よりも700万円の額が大きいので、今年の課税標準額は535万円になります。

実際に今年固定資産税額と都市計画税額の計算してみる

それでは、現在の固定資産税額と都市計画税額がいくらなのか計算してみましょう。

今年度の土地の価格:4200万円
今年度の家屋の価格:700万円
去年度の固定資産税課税標準額:600万円
去年度の都市計画税課税標準額:1300万円

建物の床面積:180㎡
土地の面積:200㎡

まず本則課税標準額(小規模住宅のため価格の1/6)で計算します
土地の固定資産税額:12,000.000 × 1/6 = 700万円

次に、本則課税標準額の700万円の5%(負担調整措置)を、去年度の固定資産税課税標準額の600万円に加算します
去年度の課税標準額:6,000,000 + 7,000,000万円 × 5%=635万円

本則課税標準額(700万円)と先程割り出した額(635万円)を比較し、本則課税標準額を上回っていないため、635万円を今年の課税標準額とします。上回ったときは700 万円 × 20%で計算してください。

続いて固定資産税の税額の計算に入ります。
以下の計算式に当てはめて計算すると、課税標準t額(635万円)×1.4%(標準税率) 6,350,000×1.4%=88.900円(円未満は切り捨てのため)となります。

同じように土地の都市計画税額を求めていきます。 本記事は固定資産税の話をメインに扱っているため、詳しい計算式は割愛させていただきます。
土地の都市計画税額は20,550円となりました。

さらに、家屋の固定資産税98,000円、都市計画税額は21,000円となったので、全て足して228,450円を区市町村に収めることになります。

合計:22万8,450円

解体するとなぜ固定資産税が高くなってしまうのか

上記の計算式で気付いた方もいらっしゃるかもしれませんが、固定資産税額が6倍になるというのは単純に固定資産税の特例がなくなるためです。

日本ではいま、空き家の増加が問題になっていて、国が主導で空き家対策を行っています。2015年には空き家対策特別措置法が施行され、危険な状態にある空き家に対して特定空き家の認定を行い、市区町村で撤去や勧告、修繕の指導を行えるようになっています。

国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

撤去や修繕の指導に従わなかったときは、固定資産税の住宅用地特例から除外されてしまいます。特定空き家に認定されるくらいですので、建物にはほぼ価値はないといってよいでしょう。しかし、建物が建っているだけで住宅用地と判定されますので、固定資産税は6倍に上がり、都市計画税は3倍になります。

そうはいっても、土地が住宅用地から非住宅用地に変わりますので、実際には3~4倍という計算式になります。建物の固定資産税がかかりませんので、驚くほど高額になるわけではありません。状況次第で税額は変わってきますので、「6倍になる」という話を鵜呑みにせずに必ず自分で計算、または役所に相談しましょう。

罰金を支払うことになる場合も

税額に差はなくとも、特定空き家に認定されると罰金を命じられることもあります。認定されないためには定期的なメンテナンスが必要です。

空き家のメンテナンスには年間30~50万円くらいかかるとされています。住宅解体を行うと住宅の規模によっては100万円以上かかることもありますが、維持費がかからなくなるため年間の出費は小さくなります。

将来的にその空き家を利用する予定があるのであれば、メンテナンスをしながら維持をするという選択肢も考えられますが、特に利用予定がないまま維持しているだけでは、無駄に費用だけかかってしまいます。

解体後の固定資産税額と都市計画税額の計算方法

それでは、解体後の固定資産税額と都市計画税額がいくらになるのかを計算してみましょう。
建物はないので建物の固定資産税と都市計画税は0円です。また、建物がない土地は非住宅用地となるため、固定資産税と都市計画税が2割に軽減されます。(減税になるのは200㎡までで、申請が必要になります)

今年度の土地の価格:3000万円
去年度の固定資産税課税標準額:500万円
去年度の都市計画税課税標準額:1000万円
と仮定して計算していきます。

最初に今年の課税標準額を割り出します。
今年の課税標準額は5,000,000 + 30,000,000 × 5%=150万円です。
土地の固定資産税額:今年の課税標準額 × 1.4%のため
1,500,000× 1.4%= 21万円となり、そこから2割軽減すると16万8,00円となります。

土地の都市計画額は45万円なので、2割軽減では36万となり、合計で52万8,000円となります。

固定資産税が免税になる場合

固定資産を持っていても課税されないことがあります。各区域内で同一の方が所有する固定資産の課税標準額が、下記の合計に満たない場合は課税されません。

土地 30万円
家屋 20万円

例えば、課税評価額が15万円と25万円の土地を持っていて、18万円の家屋を所有している際は、固定資産税と都市計画税が土地のみにかかります。
固定資産税が非課税のときは、都市計画税も課税されません。 免税は役所の税務課に申請することになりますので、該当した方は積極的に利用してみましょう。

解体にかかる費用はいくらくらい?

もし住宅解体をすることになったとき、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。 住宅の解体費用は住宅の立地条件や大きさなどによって違ってきますが、一般的な解体費用相場は次のようになります。

木造:2万~5.5万円/坪
鉄骨:3万~5.5万円/坪
鉄筋コンクリート:3万~7万円/坪

全国的に木造住宅が多いので、平均的な一戸建ての建坪35坪で木造だとすると、解体費用は70万~192.5万円という計算になります。平均すると120万円くらいが解体費用の相場です。

120万円となるとなかなか高額ですよね。
この解体費用が用意できなければ、銀行や信用金庫などの空き家解体ローンを活用しましょう。比較的低金利で解体に必要なお金を貸してもらえます。

自治体によっては解体のための助成金を出していることもあります。
解体工事費の半分くらいを補助してもらえることもありますので、どんな空き家でも対象となるわけではありません。解体をする前に自治体に問い合わせしてみましょう。

解体後の節税対策

住宅解体にお金が掛かりますし、更地にしておくと固定資産税が高くついてしまいます。できることならうまく節税したいですよね。 ここでは更地になった後の節税対策をして、どのような活用方法があるのかご紹介します。

駐車場にする

更地を駐車場にするのは、一般的な土地活用の方法のひとつです。駐車場は商業地なので固定資産税は変わりませんが、駐車場収入を得ることができます。月極駐車場で駐車可能台数が6台、使用料が1万円ならひと月に6万円の収益があり、年間で72万円です。

土地が駅前であれば、より高い収益が見込めるコインパーキングにするという方法もあります。初期費用に100万~300万円前後かかりますが、数年で回収できますので節税対策としてはとても魅力的です。

ただし、確実に収益を得られるわけではありませんし、コインパーキングではメンテナンスを行うケースもあります。確実に収益をあげられるのを確認してから実施しましょう。

コインランドリーにする

最近話題になっている土地活用方法のひとつがコインランドリーです。初期費用に1000万~2000万円ほどかかるといわれていますが、周りが住宅地のときは駐車場よりも高い利益を出すところもあります。

コインランドリーも駐車場と同じく立地が重要です。住宅街から離れていると集客が不安定のため、駐車場を設置して車でも来れるようにするなどの工夫が必要になります。

さらに、洗濯機は機械ですので使い続けると故障します。迅速な対応をしないと、利用者とのトラブルにつながるので注意しましょう。ノウハウがなく難しいと考えるのであれば、フランチャイズで始めると失敗のリスクをおさえることができます。

立て替えてアパートにする

更地になったことで固定資産税が上がっても、もう一度建物を建てれば固定資産税の住宅用地特例を受けることができます。アパートの場合はかなり高額な初期費用がかかりますが、金融機関の多くがアパートローンを扱っているため、低金利でお金をかりることができます。

駅からあまり遠くなく入居者のニーズに合ったアパートを建てることができれば、固定資産税が下がるだけでなく大きな収益を見込めます。

農地にする

土地の節税対策としてよくアドバイスされるのが農地への転用です。
農地の固定資産税の算出方法はとても複雑ですので、ここでは説明を省きますが、一般的に宅地よりも農地のほうが固定資産税は低くなります。

農地への転用手順
1. 土地を耕して農地にする
2. 現況地目変更届を申請する
3. 当記地目を変更する

住宅用地を農地にする場合は、実際に使用している実績が必要です。更地に果樹を数本植えたくらいでは農地にはなりません。農業を行っている農地とほぼ同じ見た目にすることになります。

固定資産税の課税上の地目を変更するためには、自治体に対して現況地目変更届を提出します。他にも、農業委員会の農地証明も発行してもらわなければいけませんし、地目変更には審査がありますので、申し込めば農地にできるわけではありません。

さらに課税地目が農地になっても、登記上は変更されていないため、課税上の地目が変更になってから1ヶ月以内に登記地目の変更を行います。この申請を行わないと、罰金が課せられることもありますので注意してください。

節税対策のためだけに農地に転用することはできません。うまく転用できたとしても、農地として使い続けなければ地目が戻ってしまうこともあります。活用できる自信がない方は、他の利用方法したほうがよいでしょう。

まとめ

住宅解体と固定資産税の関係について詳しく説明してきましたが、複雑な計算などがあったため難しかったという方も多いかと思います。
そのため、大切なポイントを最後にまとめておきます。

  • 住宅解体をしても固定資産税が6倍にはならない
  • 土地の価値が30万以下だと固定資産税が免除されることがある
  • 特定空き家に認定されると優遇措置を受けられないことがある
  • 更地のまま放置するのではなく、土地活用することで節税対策になる

「解体すると固定資産税が6倍になる」 と言われていますが、最大でも4.2倍で土地と建物の価値によっては下がることもあります。状況次第で税額はで変わってきますので、必ず自分で計算してどれくらいになるか調べておきましょう。

増税を避けるために空き家を放置していると特定空き家となって、優遇措置を受けられなくなることがあります。将来的に住む予定がないのであれば、メンテナンス費用なども考えると更地にすることをおすすめします。

更地にすることで、駐車場やアパート経営などの可能性が広がります。土地周辺の環境に合わせて最適な方法で活用しましょう。

いかがでしたでしょうか。なるべく費用を抑えてリフォームをしたい場合は、複数の工務店に見積りを出してもらってしっかり比べてみることです。しかし、自力で信頼できる工務店を探したり、複数の業者とやりとりするのは手間がかかりとても大変ですよね。リフォマなら、全国1,000社の工務店が加盟していますので、あなたの「困った!」を解消してくれる工務店を効率よく探せます。

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