古屋の解体にかかる費用
出典:photoAC
古家ありの土地は、建物の解体工事を省いて売りに出されている土地です。このため、整地された土地よりも価格設定が安いのが一般的です。
整地された土地の価格 = 古家あり土地の価格 + 解体工事費
上記のような計算式で価格を表すことができますが、解体工事費によっては=にならないことがあります。解体費用を安くおさえることができれば、整地された土地を購入するよりも安く買えたといえますが、逆に解体工事費が膨れ上がると割高になってしまいます。
このため、古家ありの土地を購入するとき、解体工事費がどれくらいかかるのかを知ることが重要になります。解体の費用がそれほどかからない土地が安値で売られていた場合、お買得な物件だと判断できます。
一方、ものすごく安値で売られていても、解体工事費が高すぎると損をすることになってしまうので、注意しましょう。 建物の状態によっても変わってきますが、建物の構造ごとに下記の解体費用が発生します。
| 建物の構造 | 1坪あたりの解体費 |
|---|---|
| 木造 | 3万～6万円 |
| 鉄骨造（S造） | 3万～5万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 4万～7万円 |
基本的には取り壊しやすい構造ほど安くなると考えてください。また、重機の持ち込みができないような場所に古屋が建っていると手作業での解体となり、時間がかかるため解体費用が高くなります。
他には、建物が古いとアスベストを使用している可能性があります。
アスベストは飛散しないように特別な方法で解体するため、通常の解体費用よりも高くなってしまいます。「古家あり」で売られている物件は、アスベストを使用していることも考慮しましょう。
アスベストの除去費用は、処理面積が300㎡以下の場合は2.0万～8.5万円/㎡が相場です。坪ではなく処理面積で決まりますので、使用範囲が大きいほど費用が高くなります。20万～数百万円かかることがありますので、現地調査のときに確認しておくと後で焦らずに済みます。
古屋を解体するときに気をつけること
実際に古家を解体するとき、気をつけたいポイントについてご説明します。このポイントを意識するだけで費用を減らすことにつながりますので、ぜひ参考にしてみてください。
前に住んでいた人の家具が残っている
古家の多くは家具や家財がそのまま残っています。これらの処分費用は売り主負担といわれていますが、売り主が負担しなければいけないという決まりはありません。購入時に家具の処分費用は誰が負担するか、必ず明確にしておきましょう。
もしご自身が負担することになったときは、土地の値下げ交渉をすると成立することが多いようです。家具の処分を業者に依頼すると、3LDKで17万～50万円くらいの費用がかかります。家具の量にもよりますが、決して安い金額ではありません。
もちろん自分で処分するという方法もあります。この場合、リサイクル店へ売りに行ったり自治体にごみの回収を依頼します。小型の家電であれば簡単に処理できますが、大型の家具を運び出すとなると労力や安全性を考えて、業者に任せるほうが無難でしょう。
古屋以外にも費用がかかる
古家の解体にかかる費用の相場はすでにご紹介しましたが、新しく住居を建てるには土地を平らに均す必要があります。
そのためには古家の解体以外にも次のような費用がかかります。
- 植栽の処分費用
- 駐車場の解体費用
庭に植木があると、その大きさにもよりますが3ｍ未満の木なら1本5,000円～7,000円、5ｍ以上の木では1本25,000円～40,000円もの伐採費用がかかります。整地するには根元から取り除かなくてはいけないので、別途費用がかかってきます。
敷地内に駐車場がある場合は、その解体費用もかかります。平地なら30万円前後で解体できますが、カーポートなども含めての解体となると、1坪あたり5万～8万円の追加費用が発生します。
建物の解体だけでなく、古屋の解体は思わぬところで出費が発生することもあります。
土地を整地するまでにかかるすべての費用の見積もりをしてもらいましょう。
解体の時期が重要
古家の解体をするときに気をつけたいのが、1月1日に更地になっていないことです。土地や建物にかかる固定資産税は、毎年1月1日の状態によって決められます。土地は建物があることによって、固定資産税の特例が適用されて1/6または1/3に減税されます。
ところが、建て替えの工事が年またいでしまい、1月1日に更地の状態になっていると特例が適用されません。1月1日以降に新しい建物が建ったとしても、更地の状態で固定資産税が計算されるため高くなります。
12月から1月にかけて古家の解体を行う際は、1月1日の時点で古家が残っているか、新築が建っている状態にしておくのが理想です。 せっかく古家ありの土地を買って解体費用をおさえても、必要以上に固定資産税を払うことになっては意味がありません。年末年始に建て替える場合は、1月1日の状態を意識して計画を立てましょう。
賢く解体業者を選ぶ
解体工事の費用には相場がありますが、定価があるわけではありません。このため工事業者によって解体工事の見積もりには大きな差がでることもあります。解体費用を少しでも安く済ませたいのでしたら、複数の業者に見積依頼して安く工事をしてくれるところを見つけましょう。
複数の業者に依頼することで相見積もりの状態になり、比較検討することができます。 業者を選ぶときの大前提として信頼できる業者を選ぶようにしましょう。あまり対応が良くないけれど、安いからという理由だけで依頼すると後からトラブルになる可能性があります。見積もりが安くても、後から追加費用を請求してくる業者もいますので気をつけてください。
古屋を購入する際のメリット
古家を購入することでは解体費用をおさえられますが、それだけがメリットではありません。
他にもどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
土地がついている
古家ありの土地は、視点を変えれば土地がついている空き家です。古家の状態がそれほど悪くないのであれば、そのまま住むこともできます。築年数が古い建物でもあっても、きちんとメンテナンスされてきた古家であれば問題ありません。
古家というと廃屋をイメージする方もいるかと思いますが、売り主が今も住んでいる古家もあります。とりあえず土地付きの古屋を購入し、しばらくはそこに住みながら好きなタイミングで、新居を建てるというのもひとつの方法です。
建物をリフォームして使用することも可能
建て替えではなく、リフォームして古家を使い続けるという方法もあります。リフォームなら建て替えよりも費用が安く上がります。更地を購入すると、絶対に家を建てることになりますが、古家ありの土地では最小限のコストで新生活を始めることができます。
古屋を購入する際のデメリット
メリットがあるということは、もちろんデメリットもあります。
古屋を購入してから後悔しないためにも、デメリットについてもきちんと理解しておきましょう。
取り壊し費用は購入者持ち
すでに説明しましたが、古家の解体費用は土地の購入者が支払います。問題は解体費用が想定外に膨れ上がってしまうケースです。
地中に埋設物があったときは、それらを取り除く費用が発生します。さらに、解体工事の際に隣の住宅の壁や塀を傷つけてしまうこともあります。コストを抑えたつもりが割高になってしまうこともありますので、解体工事のリスクは常に意識しておきましょう。
解体だけでなく整地の費用もかかる
新しく家を建てるには、土地をきれいな状態に整地します。
樹木の伐採だけでなく大きな石などがあれば、それを取り除かなくては家を建てることができません。費用はもちろん購入者負担ですので、古家ありの土地は整地のことも考えておくことが重要です。
まとめ
古家ありの土地は割安な価格で販売されていますが、解体費用を考えると割安ではないこともあります。それは解体費用が様々な要因で割高になるからです。
解体工事に費用がかかってしまいますが、相見積もりをすることで金額を抑えつつも、信頼できる業者を見つけることにつながります。 信頼できる業者と一緒に解体工事を進めていけば、スムーズに行うことができるでしょう。
家を建てる際は更地だけにこだわらず、メリットとデメリットを理解した上で、古家ありの土地も選択肢に入れてみることで、更地だけで探していたときには見つからなかった好条件のものが見つかるかもしれません。
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