大規模修繕をする意味
戸建住宅はもちろん、マンションなどの建物や設備は年月と共にあらゆる箇所が劣化してきます。
マンションの建物としての寿命は60年以上とされています。しかし、定期的に点検や修繕を行わなければ建物を維持させていくことは難しいでしょう。 そこで、居住者が安全かつ快適に、より長く住み続けるための環境を維持していくために欠かせないのが「大規模修繕」です。
建物や設備の劣化状況に応じて回復を図るための修繕、及び建物の資産価値の維持や設備等の性能向上を目的とした改修工事のことで、一般的に10～12年周期で行います。
実際に国土交通省のガイドラインにも、マンションにおける最初の大規模修繕は、築12年を目安に行うようにと記載されています。 ただし、10年経過していなくても定期点検時に不具合がみられた場合は、早急に行わなくてはいけません。
具体的には、コンクリート補修、タイル補修、外壁塗装、鉄部塗装、屋上の防水塗装、給排水管の補修など、マンションの共用部分の劣化に対する補修工事を行います。
その他、建物の美観、バリアフリー化など、居住者に合わせた住生活空間の向上を図る工事なども含まれます。 それでは、大規模修繕で行う主な5つの工事について簡単に説明します。各工事がどのような内容なのか、しっかりと把握しておきましょう。
外壁の検査
大規模修繕前にマンションの外壁や屋上の状態を目視、または機器を用いて検査します。建物の劣化などを事前に確認することで、必要な工事が明確になり適切な工事をすることができます。
主なチェック項目
【外壁】
・コンクリート及びタイル面のひび割れ、浮き、鉄筋露出の有無
・仕上げ材、シーリングの変退色
・金属部の腐食状況など
【屋上】
・屋上防水のひび割れ、はがれ、浮き、ふくれの有無
・漏水した痕跡の有無
・塗膜の劣化や浮きなど
外装や共用部分の修理
外壁や外廊下及び、タイルのつなぎ目などの補修の他、共有部分となるベランダや手すりの補修、塗装、床の防水、床のシート貼りなどが挙げられます。
駐車場設備の修理、セキュリティ設備、エレベーターなどの修理なども含まれます。補修する箇所が多いため、時間と費用がかかることがあります。
外壁洗浄
外壁は雨や風の影響で、ホコリ、排気ガス、サビ、カビ、苔、雨だれ等の汚れがどうしても付着してしまいます。 これらを置しておくと、美観が損なわれるだけでなく、外壁が劣化してしまう恐れがあり、建物の資産価値も下がってしまいます。
汚れは外壁の耐久性を低下させ、ひび割れや変色などを引き起こします。そして最悪の場合は、雨水が浸入し建物内部を劣化させてしまうこともあります。
このような事態を避けるためにも、定期的に外壁の洗浄を行う必要があるのです。基本的に高圧洗浄機を用いての作業になりますが、水洗浄のみでは落ちない汚れなどは、薬品を用いることもあります。
外壁塗装
大規模修繕においては、外装修理や外壁洗浄と同様に外壁塗装も重要な工事です。 外壁の塗装が劣化すると防水及び断熱機能が低下します。
外壁塗装の工事は足場を組んで作業を行いますので、外装修理及び外壁洗浄と併せて行うと新たに足場を組まなくて済むため、時間の短縮と費用を抑えることにつながります。
防水工事
外壁同様に雨ざらしの環境にあるマンションの屋上やベランダも、劣化しやすい箇所です。これらの場所はマンションの共有部分のため修繕の対象になります。防水機能が低下すると、階下への水漏れなどが懸念されます。
防水工事には、アスファルト防水やウレタン防水など様々な種類がありますので、現状に合わせて適切な方法を選択しましょう。
大規模修繕にかかる費用の総額
大規模修繕費用は、マンションの管理組合が作成した「長期修繕計画」に基づき算出されます。 従来のマンションでは、居住者が毎月「修繕積立金」（例：5,000円～10,000 / 月）を積み立てて、それを費用として蓄えておくことがほとんどです。
しかし、近年は修繕積立金とは別に「修繕積立基金」（例：30万円～80万円程度）を設けるところが増えています。修繕積立基金はマンション購入時に諸経費として支払い、大規模修繕の不足分を補填する役割があります。
費用は、工事内容及び劣化状態、工事の範囲（面積）によって変動する他、東京都と地方とでは大きく異なります。
実際に工事にかかる費用総額は、1,000万円～3,000万円が目安となっています。 住宅戸数や工事内容によっては3000万円以上になることも珍しくありません。 この金額はあくまでも目安ですので、これから入居する予定のある方は、毎月の「修繕積立金」、あるいは「修繕積立基金」の金額をきちんと把握しておきましょう。
そうすることで大規模修繕に対して心構えができ、負担額についてもある程度は把握することができるため、慌てることがなくなるはずです。
まとめ
大規模修繕は、マンションなどの集合住宅において住居者の快適性や安全性を確保し、なおかつ建物の資産価値を維持するために行うための工事です。
工事の対象範囲となるのは、マンションの共用部分でエントランス、エレベーター、駐車場、外壁、廊下、屋上、ベランダなどです。 ただし、マンションによってこの対象範囲は異なることがあるため、疑問がある場合はマンションの管理組合に確認することが大切です。
費用は1,000万円以上かかることが多く、居住者による「修繕積立金」や「修繕積立基金」によって賄われます。 マンションへの入居を検討している方は、入居前にご自分の負担額がいくらかかるのか確認しておきましょう。
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